ねぇ、あゆみちゃん。お客様が土地を売ったって、なんで税務署は知ってるんだろう？

税務署って…何でも知ってるってことなんですかね💦

まりさん、あゆみさん。お客様が土地を売却して、税務署から確定申告のお尋ねのハガキが届いたの。
仕事は事例ごとに覚えていったほうがいいから、二人ともしっかり覚えてね。

先生、なんで税務署はお客様が土地を売ったことを知っているんですか？

税務署は法務局などの登記情報をもとに、不動産売却の情報を把握しているの。不動産を売却して利益が出た場合は確定申告が必要になるから、こういう“お尋ねのハガキ”が届くのよ。

そうだったんですね。やっぱり税務署は何でも知ってるんですね…

ところであゆみさん。土地を売った利益は何所得になるのかな？

所得税は10種類あるので、その中の譲渡所得になります

（マジか、あゆみちゃん！やばい…あゆみちゃん、ちゃんと勉強してる💦）

そうね。不動産を売った場合は譲渡所得の分離課税という制度で税金を計算するの。
まりさん、所得税の計算方法には分離課税のほかに何課税があるかな？

はい、総合課税です

総合課税は、給与所得や事業所得、不動産所得などを合算して税金を計算する制度なの。所得に応じて税率が変わるのが特徴ね。
それに対して分離課税は、一定の税率で計算するの。

なるほど

ただし不動産の場合は、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わるの。
5年超の場合は約20％（所得税、住民税、復興特別所得税）
5年以下の場合は約40％（所得税、住民税、復興特別所得税）

えっ！約2倍ですか！

もし急いで売る必要がないなら、5年過ぎてから売った方がいいですね。知らないと損しちゃうわ～

そうね。所有期間が5年前後のときは、買い手と交渉して売却時期を少し延ばしてもらうことで節税になることもあるわ。

ところで今は税率の話をしたけど、そもそも土地を売ったら必ず税金がかかるのかな？

いえ、必ずではありません。税金は利益に対してかかるので、買った値段より安く売った場合は利益が出ないので税金はかからないと思います。

そうね。では、先祖代々引き継いできた土地を売った場合はどうなるかな？

この場合は……

先祖から引き継いだなら、その時の価格が買った値段になるんじゃないですか？

そう考えたくなるわよね。でも残念ながら違うの。ご先祖様がその土地を買ったときの金額が必要になるの。

ということは、例えば500万円で売った場合…
売却価格500万円 − 取得価格（不明）＝500万円
500万円 × 約20％ ＝ 約100万円が税金ですか？

それはキツイっすね…何も経費が引けないなんて

そんなときは概算取得費という制度があるの。売却価格の5％を取得費として計算できるのよ。
それに契約書代や印紙代なども経費になるわ。

例えば

売却価格　500万円
取得費　25万円（500万円×5％）
契約書代　5万円
印紙代　1,000円
500万円 − 25万円 − 5万円 − 1,000円
＝ 4,699,000円

4,699,000円 × 約20％
＝ 939,800円（所得税、住民税、復興特別所得税）

最初の100万円より、約6万円も下がるんですね

譲渡所得も確定申告ですもんね。税理士事務所がこの時期忙しいのも納得です。

（うん、納得…）